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龍丹道：“潘總您這樣做法不是違反了城市規(guī)劃了嗎”潘大福就道：“這有什么違反的我們交了錢政府得了利還增加了gdp這叫雙贏”龍丹道：“這可真是搞地皮啊不是gdp了”潘大福就笑道：“現(xiàn)在的華夏搞地皮就是gdp這有什么奇怪的等你介入這個行業(yè)你就明白了”龍丹就繼續(xù)問道：“要是你們遇到不愿意搬遷的怎么辦或者是釘子戶什么的”潘大福就道：“這個我們根本就不用管我們把地拿到以后就把拆遷交給政府再不濟(jì)就交給拆遷公司這個就不用我們操心了”龍丹就心道：怪不得有那么多強(qiáng)拆的事件發(fā)生啊這里面還真有道道
于是龍丹就問道：“政府的官員就這么聽話為你服務(wù)”潘大福就道：“這個更簡單把預(yù)售的房子送給他們幾套事情就解決了他們表面上市為了gdp可背后沒有利益誰肯為你服務(wù)啊這也是公開的秘密老弟這一手你可要學(xué)著點不然的話是吃不開的”老弟想想也是這么回事雖然自己以后不會這么做可現(xiàn)在的形勢確實是這樣的
龍丹道：“潘總不愧是房地產(chǎn)界的翹楚知道的就是多以后您的地產(chǎn)公司還會更上一層樓的”潘大福到不以為龍丹這是奉承自豪的說道：“那是自然只要政策不變我們地產(chǎn)業(yè)的利潤就不會降低我們的利益就不會受損害就拿你賣出去的十套別墅來說吧我拿地的時候每畝也就400萬加上送出去的福利200萬拆遷等各項費用也就100萬建起房子來人工材料也就100來萬加起來總共800來萬可是賣出去的價格確實1400多萬這里面的利潤有多大整整600多萬也就是說你賣出去的十套別墅就給我賺了6000萬這還是不怎么賺錢的我們是以開發(fā)公寓為主的要是專做別墅的利潤更高不翻上一番他們是不會出手的”
龍丹就裝作羨慕的說道：“怪不得越是有錢人越做房地產(chǎn)了這可是真是利潤大的嚇人”潘大福一聽就笑了這時的潘大福酒也喝了不少了說話自然也就嘴上沒有把門的了就對龍丹道：“老弟哦你還是老實人啊現(xiàn)在做房地產(chǎn)的哪有用自己的錢的那不是傻瓜嗎”龍丹就道：“不用自己的錢用誰的啊難道用投資公司的錢”潘大福就笑道：“老弟真有你的用銀行的錢啊我們?nèi)A夏的銀行有那么的多的儲蓄存款要是我們這樣的人不去貸款那銀行吃什么啊”
龍丹問道：“銀行的錢就這么好貸”潘大福就道：“我跟你說吧你只要用少量的錢拿到地以后就可以找人評估了把估值做高幾倍再抵押給銀行錢不就來了然后再去拿地再抵押貸款這樣幾次滾下來雪球就滾大了你不就有錢了實話跟你說吧就是現(xiàn)在大街上開寶馬奔馳的沒有幾個不貸款的開100萬豪車的起碼就有上千萬貸款要是能開起千萬豪車的那他的貸款沒有幾十億也有個十億八億的不然也養(yǎng)不起車啊”
龍丹雖然經(jīng)商多年真正貸款的時候還不多除了當(dāng)初為了貸款千萬導(dǎo)致破產(chǎn)以外以后的龍丹是輕易的不貸款就是后來貸款也是銀行求著沒有辦法才向銀行搞了一些貸款的這些道道龍丹還真的不甚明白怪不得有人說要是華夏的房地產(chǎn)要是跨臺了銀行也會跟著破產(chǎn)還真的不假華夏有幾萬家房地產(chǎn)公司所貸的資金絕對是一個天量說不定就占銀行存款的五六成要是房地產(chǎn)泡沫破滅了那銀行不發(fā)生擠兌狂潮那是不可能的到了那時就算是國家開動印鈔機(jī)也是來不及的何況國家也不敢那么做那樣的話只會引發(fā)更大的金融危機(jī)或者是爆發(fā)通貨膨脹的
一般說來房地產(chǎn)利潤率大約在25%左右這個說法并不過分如果僅僅從“利潤率”來算房地產(chǎn)的“利潤率”普遍在這個概率左右問題是你投入了1個億凈賺了2個億這個帳怎么算利潤率和投資回報率是兩回事這個問題大家要先搞清楚
如某項目銷售總額10億元凈利潤2.5億元你的利潤率當(dāng)然是25%問題是你投入了1個億凈賺了2個億這個帳怎么算利潤率和投資回報率是兩回事這個問題大家要先搞清楚我們推算一下這個項目的投資過程：假設(shè)土地出讓金2億元按照國家政策分期交納首期30%實際上投入6000萬元就拿到了土地開發(fā)資格；假設(shè)建筑總投入占到了項目銷售總額的30%建安總成本為3億元但根據(jù)相關(guān)規(guī)定主體封頂以后即可拿到預(yù)售房許可證通常情況下到主體封頂階段建安成本只投資到40%左右也就是說建筑安裝費投資到1.2億元左右的時候項目就已經(jīng)開始銷售了再加上各項手續(xù)辦理的費用、分期交付的第二、第三筆土地出讓金等等